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小户公寓投 资回 报 率高回本快,请大家务必把握

柳州楼市速递2019年07月06日 16:14   
我要优惠
[导读]6月中旬,柳州华润中 心的万象SOHO公寓开盘了,这次该楼盘卖的是B座低层公寓,毛坯交付,价格“7”字头起。一开始推的是7、8、13、15、16层,开盘当天似乎
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  6月中旬,柳州华润中 心的万象SOHO公寓开盘了,这次该楼盘卖的是B座低层公寓,毛坯交付,价格“7”字头起。一开始推的是7、8、13、15、16层,开盘当天似乎预约不错,还加推了一部分。这个非常有吸引力的价格,到底是什么样的产品,值不值得买呢?
  产品位置有优势,梯户比不算高
  万象SOHO这次所推的楼栋是B栋,位于大家熟知的万象城楼上正中 央,临街位置,北面正对着文昌路,无遮挡,位置还是不错。 
  柳州华润中 心效果图。B座公寓正是中间楼栋。
  本次推的是整栋楼的低层公寓(16楼以下),从平层图可以看出,一层楼一共布局了22间公寓,对比一些30多40套数量的公寓而言,并不算特别紧凑。6部电梯中,有3部用于低层(2部客梯+1部货梯消防梯),另外有2部楼梯可同时使用。
  其中,南北两面蓝色区域基本为35平方米左右,东西两侧面积较大,为48~58平方米,35平方米户型除了朝向以外,区别并不算很大,也是热销户型,这一期基本上已经卖完了,剩下的只有东西向面积较大的房源。
  套内略小,单间布局不紧凑
  先来看看户型图,3.5米宽的开间,6.85米长,基本就是一个快捷酒店标间的大小,进门一览无余,基本就是一房一卫设计,可以容纳床和工作台,还有电视机位。楼内预留了烟道,如果日后作为单间出租房屋,开火也没有问题。唯 一令人不适的是,烟道、设备平台等突出,导致墙面棱角太多,不够规则。
  从上图还未移交使用的35平方米毛坯现房,大致能看到实际的大小。房内确实有一些棱角。
  58平方米的开间大小,比35平方米的要大不少,并且额外有一个单独隔开的区域作为卫生间和浴室,私密性较好,这种户型通过装修隔成一个小套房也是可以的。
  未来**出租,有不少人连续买了好几间,像这样的大开间就由3间35平方米的公寓做成。视野内两个窗子的宽度大约是两间的区域,可以做成一个容纳十多名员工的工作室。
  公寓北面视野开阔
  从视野而言,位于北面的户型景观比较好,前面就是大马路和广西科技大学,基本没有遮挡,饱览河东***大好河山。
  对于南面而言,虽有华润幸福里楼盘的遮挡,但朝南的房子采光通风都要比北面好一些,大家可根据自己的情况做选择。另外,四个角的户型飘窗为L型,视野会更开阔一些。
  回 报用来**,到底值不值?
  我们计算**值不值得,有两个简单直接的概念来表示:售租比和租金回 报率。售租比=房价/年租金,租金回 报率=年租金/房价。
  代表租金水平不变的情况下,将房子租出去,XX年可以收回成本。一般来说,可以收回成本的时间越短,代表租金回 报率越高。不过这只是一个初步静态的判断,具体情形还要具体分析。
  公寓样板间
  万象城附近单间
  平均租金:1800元/月(全年21600元)
  7楼总房款:247800元
  片区均价:11000元/平方米
  贷款总额(商用物业,首付50%):12万元
  贷款月供:1415元(总利息4.98万元)
  装修费用:5万元
  全款买:
  售租比=(247800+50000)/(1800×12)=13.8
  租金***=(1800×12)/(247800+50000)=7.2%
  也就是说,13~14年左右可以回本,租金***在7.2%左右,大于市场上大多数理财产品的收益。
  贷款买:
  售租比=(247800+50000+49800)/(1800×12)=16
  租金***=(1800×12)/(247800+50000+49800)=6.2%
  也就是说,16年可以回本,租金***在6.2%左右,大于市场上大多数理财产品的收益。
  租金/还款额
  参考万象SOHO之前A座公寓的情况,不少公寓出租能租到1800~2500元/月。置业顾问算的每月还款1500元左右,把租金减去月供,每月还是能够有300~1000左右的“零花钱”。
  总体来说,都是十多年就能回本,***也在6%以上,还算是比较不错的**产品。一般而言,40年产权的公寓产品,要是15年内能够回本,就算是比较好的产品了。
  因为商贷利率首付要50%,且利率上浮比较高(有的高达50%),所以对于**客来说,全款自然是比较好的选择,不过贷款买差别也不算十分巨大,比15年仅长一点点。毕竟回本之后,资产本身应该也升 值了,就算卖出去也不会亏。
  价格具备优势,门槛较低
  据了解,华润B座公寓首期开盘7500~8500元/平方米,全部均是毛坯交付,开盘预约有多重折扣,**算下来总价不过20多万元,无论从单价还是总价,对这个区域和现如今动辄百万的房价而言,都算是低门槛了。
  所以对于华润的公寓,过后很多朋友都表示不是不想买,而是不知道有卖。
  配套一站式强势配套加持
  华润万象城附近的配套不用过多介绍大家也比较清楚了,商业、医院、学校、交通等都是一应俱全,且均是比较一流的资质。
  之前有业内大佬曾表示,一般而言,房子楼下有地铁、轻轨等交通配套,那么房子将会十分好租。柳州华润中 心旁边是两条轻轨线的交会处,交通配套优势足,可以说这就是最 好的配套。
文章来源于“居柳州”

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    柳州华润中心
    开 发 商:华润置地(柳州)有限公司
    楼盘地址:广西壮族自治区柳州市鱼峰区文昌路17号
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